Marché des logements collectifs neufs en 2023
sur les territoires de l’arc alpin
Fortes baisses des volumes de réservation, prix en hausse…
La FPI Alpes demande le respect de la densité des PLU et propose de créer un statut de bailleur privé
Baisse, voire effondrement des réservations, repli très très net des investissements, hausse continue des prix, part de l’accession sociale faible ou inexistante, disparition quasi-totale des primo-accédant, perte de l’équivalent d’une pièce de 12 à 15 m² de pouvoir d’achat… la situation du logement collectif neuf sur les territoires des agglomérations de Grand Chambéry, Grand Lac, Grand Annecy et Genevois Français est alarmante.
Chaque année, la Fédération des promoteurs immobiliers des Alpes dévoile les chiffres clefs et les tendances observées concernant le marché du logement collectif neuf sur l’arc alpin, sur la base de l’étude réalisée par le Cecimobs (1), l’observatoire du CECIM. Etudes complètes à télécharger ICI
C’est à Aix-Les-Bains (73), mardi 6 février 2024 puis à Annecy (74) vendredi 9 février 2024 que Vincent Davy, président de la FPI Alpes a présenté les chiffres clés de l’année 2023 et livré son analyse du marché et les perspectives pour l’année 2024 sur les territoires de Grand Chambéry – Grand Lac et de Grand Annecy - Genevois Français. L’analyse du marché Grenoble Métropole mercredi 6 mars à Grenoble (38) permettra d’avoir la vue d’ensemble sur l’arc alpin. Illustrations ICI
« Il est nécessaire de trouver des solutions et de sortir des injonctions contradictoires. Sans densité, on ne pourra pas faire baisser le prix de vente ! » souligne Vincent DAVY, en faisant trois propositions qui pourraient débloquer la situation :
« Le logement, c’est un ensemble de mesures à prendre, en même temps ! » précise le président de la FPI Alpes. Dans un climat anxiogène, les prospects sont en attente d’une prise en considération par tous, décideurs et législateur.
Vincent DAVY, président FPI Alpes (Photo HD ICI)
Une situation tendue
En 2023, la construction de logement neufs s’inscrit dans un contexte économique où le taux d'intérêt moyen de la France est au plus haut depuis 15 ans à 3,15%, où l’inflation est de 4,9% et les taux d’intérêt ont été multipliés par 4 depuis 2021.
Avec 287 000 mises en chantier sur l'année au niveau national en 2023 (377 600 en 2022 et 386 700 en 2021), le marché retombe à son plus bas historique de 275 000 unités en 1992-1993.
Avec une croissance démographique de 2 000 habitants par an, la Savoie a besoin de logements ; le département comptait 439 750 habitants en 2020, contre 426 924 en 2014. En Haute-Savoie également, avec une population en hausse de 10 000 habitants par an depuis 20 ans, la demande en logements est de plus en plus forte.
Grand Chambéry – principales tendances
Avec 138 240 habitants (2), l’agglomération de Grand Chambéry est la plus grande intercommunalité de Savoie.
Entre 2014 et 2020, la population a augmenté de 0,8 % par an. C’est la 4e plus forte hausse parmi les EPCI savoyards
Le nombre de réservations* a diminué de 51% en 2 ans
Sur le territoire du Grand Chambéry d’une superficie de 526 km² avec 38 communes, le nombre de réservations est passé de 502 en 2022 à 320 en 2023, soit une baisse de 36%. En 2 ans, la baisse est de 51%.
La hausse des taux d’emprunt en 2023 a aggravé une situation déjà fragile en 2022. Elle a
contribué à la disparition quasi-totale des profils primo-accédant. (*voir Comparatif régional et NDLR page 9)
La part de l’accession sociale* a été divisée par 2
En 2023, l’activité totale représente 555 réservations (740 en 2022), décomposées en :
- Pour mémoire les réservations à l’unité en 2022 étaient déjà en baisse de 23% par rapport à 2021 ;
- Avec 39% d’investisseurs privés et 61% d’utilisateurs, la répartition des réservations à l’unité est stable et quasi identique aux années précédentes ;
- Les 235 ventes en bloc ont été faites, dans leur totalité, aux bailleurs sociaux.
- Pour mémoire, les 138 ventes en bloc 2022 étaient réparties comme suit : 113 aux bailleurs sociaux, 18 aux institutionnels et 7 au titre de logements intermédiaires.
Des prix moyens en augmentation de 15% en 2 ans
Après une hausse de 10% en 2022, les prix dans le neuf ont augmenté de 8% en 2023, avec un prix moyen qui s’élève à 4 512 € TTC/m² hors stationnement.
De 235 320 € en 2021, l’enveloppe d’un logement (prix moyen) sur le Grand Chambéry est passé à 271 148 € en 2023, soit une hausse de 15% en 2 ans. Le panier moyen d’un logement (taille moyenne) est de 63 m2.
L’augmentation des prix est due à l’accumulation de plusieurs facteurs :
…ce qui engendre pour les promoteurs des coûts supplémentaires de +15 à +25%.
Exemple : lorsque le PLU en vigueur permet de réaliser 40 logements en R+5 (5 étages) et qu’il est demandé de revoir le projet en R+3 avec 29 logements, cela vient en contradiction avec l’application de la loi Zéro artificialisation nette (ZAN) qui encourage de densifier.
« Le PLU est le cadre légal de la promotion privée. Il est trop souvent interprété comme un indicateur du maximum alors qu’il est prévu pour autoriser la construction, telle que prévue dès l’origine. »
Vincent DAVY
« En minimisant la densité, nous gaspillons sciemment nos ressources foncières ! La perspective de la loi Zéro artificialisation nette (ZAN) devrait au contraire nous inciter, tous, à une réflexion plus visionnaire, et à densifier nos constructions en respectant a minima le PLU. N’oublions pas que le prix du terrain se fixe avant tout par son potentiel de constructibilité ! » Vincent DAVY
Une diminution des mises en ventes de 21%
Avec 478 logements concernés (603 en 2022), le nombre de logements mis en vente sur le marché chambérien a diminué de 21% en 2023, après une augmentation de 30% en 2022.
Cette baisse des mises en vente s’exprime par les refus de permis de construire, l’augmentation du nombre de recours ainsi que par des opérations immobilières ajournées voire abandonnées, faute d’équilibre financier.
A cela s’ajoute l’inquiétude des investisseurs, l’éviction des primo-accédant, le ralentissement des commercialisations qui de facto augmentent les délais de livraisons …. le tout dans un contexte anxiogène qui invite chacun « à attendre ».
Les délais de commercialisation ont triplé en 2 ans
En passant de 6,8 mois en 2021 à 23,6 mois en 2023, la Durée Prospective d’Ecoulement (DPE) a triplé en 2 ans.
Cela signifie que le Grand Chambéry dispose d’une offre disponible de 628 logements dont les trois quart (478 logements) ont été mis à la vente en 2023. Avec 23,6 mois de DPE, les 478 logements ne seront livrés que fin 2025 début 2026.
« La création de logement abordables ne pourra se faire que de 2 manières :
Grand Lac – principales tendances
Avec 76 759 habitants (2), l’agglomération du Grand Lac comprend 28 communes sur un territoire d’une superficie de 300 km2.
2023/2021 : un effondrement de 70%
En 2023, l’activité totale représente 183 réservations (367 en 2022 et 606 en 2021) décomposées comme suit :
Rapportées aux 606 réservations faites en 2021, c’est un effondrement du marché, en nombre total de réservations, de près de 70% !
« On constate sur le marché Grand Lac une chute de nombre de réservations (en raison notamment des permis de construire qui ne sont pas délivrés dans des bonnes conditions) ainsi que des prix qui continuent d’augmenter, pour atteindre 5 399 € TTC /m² en 2023, soit une hausse de 8 % par rapport à 2022 (4 997€ TTC /m2) ! » Vincent Davy.
La part des logements abordables vendus en TVA réduite ou en accession sociale est passée de 2% en 2022 à 0% en 2023.
Un effondrement des mises en vente de 65%
Après la stabilité 2022 par rapport à 2021, l’année 2023 voit l’effondrement du nombre de logements mis en vente, qui passe de 327 en 2022 à 114 en 2023, soit une chute de 65%.
La DPE (Durée Prospective d’Ecoulement) passe de 12,7 mois en 2022 à 13,2 mois alors que le stock d’offre disponible sur Grand Lac, qui s’était reconstitué en 2022, diminue de 23%
Une baisse de 97% des ventes en bloc de logements sociaux
Les ventes aux bailleurs sociaux diminuent pour la 3ème année consécutive. Déjà en baisse de 50% en 2022, elles sont passées de 61 en 2022 à 2 en 2023, soit un effondrement de 97% en 2023.
Hausse du prix moyen de 26% en 2 ans
Après une hausse de 8% en 2022, les prix dans le neuf sur le marché Grand Lac ont augmenté de 17% en 2023, avec un prix moyen qui s’élève à 5399 € TTC/m² hors stationnement.
De 293 107 € TTC en 2021, l’enveloppe d’un logement (prix moyen) sur Grand Lac est passé à 315 766 € TTC en 2022, puis à 370 075 € TTC en 2023 soit une hausse de 26% en 2 ans.
Le panier moyen d’un logement (taille moyenne) est de 68 m2, soit 4 m2 de plus qu’en 2022. Cela s’explique notamment par un marché majoritairement de résidence principale et d’une part de T4 et T5 plus élevée, à rapporter au volume global fortement baissier.
« Nous avons besoin des investisseurs privés car il faut créer une offre de logement à louer à loyer modéré et recréer un statut de bailleur privé pour complémenter l’offre existante des bailleurs sociaux. »
Grand Annecy – principales tendances
Avec 215 286 habitants (2) et 34 communes, l’agglomération du Grand Annecy s’étend sur une superficie de 539 km2.
Une baisse de 40% de l’activité totale des réservations
En 2023, l’activité totale représente 474 réservations (790 en 2022), décomposées en :
- Pour mémoire les réservations à l’unité en 2022 étaient déjà en baisse de 35% par rapport à 2021 ;
- Avec 20% d’investisseurs privés et 80% d’utilisateurs, la répartition des réservations à l’unité est stable et quasi identique aux années précédentes ;
- 93 ventes en bloc aux bailleurs sociaux et 24 aux institutionnels ;
- Pour mémoire, les ventes en bloc étaient de 123 en 2022, dont 56 aux bailleurs sociaux, 45 aux institutionnels et 22 au titre de logements intermédiaires.
Le nombre d’investisseurs Pinel est encore en baisse et ne représente que 20% des réservations (28% en 2022) notamment à cause des prix de vente trop élevés par rapport à la rentabilité des loyers bas imposés par le zonage B1, qui n’est pas en corrélation avec le marché annécien du libre.
Accession sociale en forte diminution
En passant de 46 en 2022 à 22 en 2023, le nombre de logements abordables vendus en TVA réduite ou en accession sociale, a été divisé par 2 !
Après avoir augmenté à 7% en 2022 (contre 2% les années précédentes), la part des logements abordables vendus en TVA réduite ou en accession sociale passe à 6%.
Ces 22 logements vendus en bloc à des bailleurs sociaux en 2023 sont bien en-deçà des objectifs de production de logement social. Sans la production des promoteurs, les objectifs de réalisation de logements sociaux sont impossibles à atteindre.
Grand Annecy 2023 : une pièce d’habitation de 12 à 15 m2 en moins !
La typologie des réservations s’est compactée en 2023 en raison de l’augmentation des prix, la part de T3 est passée de 44% en 2022 à 51% en 2023 au détriment des T4 et T5 dont la part est passée de 25% en 2022 à 19% à 2023. De 2022 à 2023, la perte du pouvoir d’achat « immobilier » s’est traduit par une perte de surface, estimée entre 12 et 15 m². C’est l’équivalent d’une pièce en moins !
Des prix toujours très élevés
Les prix en forte augmentation de 20% restent très élevés sur le marché du Grand Annecy en 2023, avec en moyenne 6 475 € TTC/m² (hors stationnement) au lieu de 5 430 € TTC/m2 en 2022. Annecy est une des villes les plus chères de France.
2023 : Hausse du prix moyen de 18%
Après une légère baisse en 2022, les prix dans le neuf sur le marché du Grand Annecy ont augmenté de 18% en 2023. De 361 220 € TTC en 2022, l’enveloppe d’un logement (prix moyen) sur le Grand Annecy est à 427 804 € TTC en 2023, soit une hausse de 18%.
Le panier moyen d’un logement est de 68 m2, comme en 2021.
Les mises en vente continuent leur baisse
5% de baisse par rapport à 2022 avec 572 logements vendus en 2023, après 8% de baisse en 2022 par rapport à 2021…
2023 : triplement de la Durée Prospective d’Ecoulement
Alors que l’offre disponible de logements à fin décembre de 642 logements est en hausse de 50% par rapport à 2022, la Durée Prospective d’Ecoulement (DPE) triple en passant de 7,7 mois en 2022 à 21,6 mois en 2023. La durée habituelle d’écoulement est de 12 à 13 mois. Avec 21,6 mois de DPE, les 642 logements ne seront livrés que fin 2025 début 2026.
Genevois français – principales tendances
Avec 360 000 habitants (2), le Genevois français regroupe 4 agglomérations frontalières dynamiques : le Chablais, le Pays de Gex, Annemasse Agglo et le Sud Genevois.
2023 : encore une baisse globale des réservations à l’unité
En 2023, l’activité totale représente au total 1 380 des réservations soit une baisse de 31% par rapport à 2022 (2 000 réservations). Elles sont décomposées comme suit :
Les 4 marchés sont en baisse, mais leurs parts de marché évoluent
La proportion des investisseurs Pinel diminue de 18%
La demande est portée principalement par les acquéreurs de résidences principales, qui occupent 68% du secteur marchand en hausse par rapport à 2022 (61%).
En effet, le nombre d’investisseurs Pinel diminue avec une proportion qui passe de 39% en 2022 à 32% en 2023, en raison notamment de la fin des dispositifs fiscaux, malgré la demande. La proportion est plus élevée que sur le Grand Annecy, car un certain nombre de communes du Genevois français sont classées en zone A contrairement au grand Annecy, classé en B1.
2023 : La part de l’accession sociale passe de 4% à 1%
La part des logements abordables vendus en TVA réduite ou en accession sociale est très faible, tous dispositifs confondus (Zones ANRU, accession sociale ou aidée). Elle est passée de 67 logements en 2022 (4% des réservations) à 12 logements en 2023, soit 1% des réservations.
A noter : le PLU d’Annemasse, qui demande 10% de logements abordables dans certains secteurs de la ville, est très pénalisant : il impose en effet 35% de T4 et plus, avec des surfaces minimums.
Un prix moyen en augmentation
Les prix avaient dépassé la barre symbolique des 4 500 € TTC / m² en 2018. Le prix moyen au m² fin 2023 est de 5 582 € TTC (TVA normale / hors stationnement), en augmentation de + 6% sur un an.
Les prix connaissent cependant de fortes disparités selon les secteurs géographiques :
Une baisse des mises en vente de 51%
Globalement, les mises en vente ont baissé de 51% (-22% sur 2022) sur le Genevois et l’ensemble de ses territoires :
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Une offre disponible globale en légère baisse
On note un stock en baisse sur tous les territoires, et l’offre disponible à fin décembre 2023 connaît une diminution de 11%, avec un stock qui se situe à 1751 logements (1975 en 2022).
La Durée Prospective d’Ecoulement (DPE) passe de 14,5 mois en 2022 à 21,0 mois
en 2023. La durée habituelle d’écoulement est de 12 à 13 mois. Comme pour le Grand Annecy, avec 21,0 mois de DPE, les 1751 logements ne seront livrés que fin 2025 début 2026.
2023 : Une hausse de 3,5% des ventes en bloc
Sur les ventes en bloc, on constate hausse de 3,5% avec une augmentation des ventes aux institutionnels et en logements intermédiaires, qui en 2023 représentent respectivement 38 logements (15 en 2022) et 24 logements (12 en 2022).
Avec 318 logements sociaux vendus en 2023, les ventes aux bailleurs sociaux n’ont baissé que de 6% par rapport à 2022. Sans la production des promoteurs, les objectifs de réalisation de logements sociaux seraient impossibles à atteindre.
(1) La Fédération des Promoteurs Immobiliers des Alpes a développé son propre outil de suivi de la conjoncture du marché local des logements collectifs neufs. Cet observatoire est alimenté par les données des adhérents du CecimObs, et complété par une enquête auprès des non-adhérents pour garantir une exhaustivité des chiffres et délivrer une analyse complète.
(2) Sources INSEE – décembre 2023
A propos de la FPI Alpes
La Fédération des promoteurs immobiliers des Alpes est adhérente de la FPI France, qui est la plus importante organisation professionnelle représentant les promoteurs du secteur privé.
Avec 50 membres sur les 5 départements de Drôme, Isère, Savoie, Haute-Savoie et Hautes-Alpes, la FPI Alpes est un acteur majeur sur l’Arc Alpin. Son activité se concentre essentiellement autour des logements collectifs neufs et des résidences de services. Elle est reconnue comme l’interlocuteur privilégié de l’écosystème immobilier, et notamment des pouvoirs publics locaux pour améliorer la qualité de l’habitat, les conditions de logement, la productivité, maîtriser les prix de revient, et d’un point de vue plus générique, favoriser la production de logements collectifs pour répondre aux besoins variés du plus grand nombre de concitoyens.
Contact Presse
Rodolphe SAVEREUX - Savereux RP - 32 rue Thomassin 69002 LYON
04.78.30.71.25 - 06.73.99.96.74 [email protected]
@FPIAlpes
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Comparatif régional
* Notes de la rédaction
Chute des réservations
La chute des réservations s’explique partout par des prix de ventes élevés et des prospects confrontés à une augmentation des taux fulgurante, ce qui a entrainé pour certains d’entre eux l’annulation de leurs réservations, pour d’autres l’annulation d’un projet de vie et pour tous un sentiment d’instabilité, de perte de confiance les incitant à « attendre ».
Par conséquent, la chute de la demande amène les promoteurs à geler, voir abandonner des projets.
Par ailleurs, le phénomène récent de « PLU revisités voire réinterprétés » peut également totalement déséquilibrer un projet. En effet : foncier cher + coût de travaux élevé + densité amoindrie = projet non viable
Enfin, le « fléau » des recours gracieux ou contentieux vient enliser les projets dans des délais de procédures toujours plus longs.
Ventes en bloc
Les variations des ventes en bloc s’expliquent en partie par la décision du groupe Action Logement qui s’est engagé au niveau national, en juillet 2023, à racheter 30 000 logements auprès des promoteurs. Dans la majorité des cas, la vente en bloc est une décision prise… par défaut. En effet, certains opérateurs, compte tenu de l’avancement de leur projet ont préféré vendre en bloc plutôt que de subir la lenteur des délais d’écoulements.
Accession sociale
Beaucoup de ventes prévues auprès de bailleurs sociaux sont actuellement bloquées car les plafonds de VEFA Sociales n’ont toujours pas été réévalués depuis près de 10 ans. Des discussions sont actuellement en cours, pour faire évoluer ces prix trop bas, aux vues du contexte inflationniste des coûts de construction.
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