Qualité de la présence, intensité d’usage, juste besoin : trois clés pour repenser le bureau
COMMUNIQUÉ DE PRESSE
LE CLUB KARDHAM PUBLIE DES LIEUX PERFORMANTS
Qualité de la présence, intensité d’usage, juste besoin : trois clés pour repenser le bureau
Paris, le 24 mars 2026 - Le Groupe Kardham, acteur indépendant et intégré de l’immobilier professionnel, publie le livre blanc Des lieux performants, quatrième édition des travaux du Club Kardham consacrée aux transformations des environnements de travail. Dans un contexte marqué par le développement du travail hybride, la montée de la vacance et les exigences de transition environnementale, ce livre blanc propose trois thèses pour repenser la performance des lieux : la qualité de la présence, l’intensité d’usage des espaces et la valorisation de l’existant comme ressource principale pour faire advenir des espaces et villes désirables et souhaitables.
Cinq années de transformations qui redéfinissent les repères du tertiaire
Les environnements de travail ont profondément évolué au cours des cinq dernières années. Généralisation du travail hybride, réduction des surfaces prises à bail, hausse de la vacance tertiaire et évolution rapide des attentes des utilisateurs ont modifié les conditions de production et d’exploitation de l’immobilier de bureaux.
Depuis la crise sanitaire, les surfaces occupées par les entreprises ont diminué de 20 à 40 % (1), tandis que les besoins d’espaces collaboratifs ont augmenté de 10 à 20 % (2). Dans le même temps, la vacance tertiaire a fortement progressé dans la plupart des marchés (3), tandis que la part des surfaces et des budgets consacrés aux services dans les immeubles a fortement augmenté, passant d’environ 5 à 15 % à parfois plus de 25 % (4). Parallèlement, les organisations sont devenues plus complexes et ont davantage de difficulté à se projeter dans le temps long. En cinquante ans, leur niveau de complexité a été multiplié par 35 (5), tandis que la durée moyenne des baux a diminué, passant d’environ 8,1 ans à 7,1 ans (6). Cette incertitude croissante renforce le besoin de flexibilité et d’adaptabilité des espaces de travail. Ces évolutions interrogent la notion même de performance des lieux. La question n’est plus seulement de mesurer l’occupation des mètres carrés, mais de comprendre dans quelles conditions un lieu permet réellement de travailler, de coopérer et de créer de la valeur dans la durée.
Le livre blanc Des lieux performants, issu des travaux du Club Kardham, propose d’analyser ces mutations à partir des besoins des utilisateurs, des contraintes des investisseurs et des transformations du marché, afin de définir de nouveaux principes de conception et d’exploitation des environnements de travail.
La performance dépend de la qualité de la présence
La première thèse développée dans le livre blanc concerne la performance d’usage. Dans les organisations hybrides, venir au bureau n’est plus une obligation : c’est un choix. La performance ne dépend plus du nombre de jours passés sur site, mais de la qualité de la présence.
Le présentivisme, notion explorée dans les travaux du Club Kardham, propose de transformer la présence en levier de performance durable en alignant les pratiques de travail, les rites d’équipe, les espaces, les services et la culture managériale. L’enjeu n’est plus de faire revenir au bureau, mais de donner de bonnes raisons de venir, en permettant de mieux travailler, d’apprendre ensemble et de renforcer les collectifs. Cette approche conduit à concevoir des environnements capables de répondre aux différentes modalités de présence, en combinant espaces de rendez-vous, espaces multi-usages et lieux collectifs favorisant les interactions à l’échelle de l’organisation.
Des espaces plus souples pour des usages multiples
La deuxième thèse porte sur la performance de la conception des espaces. Le développement du travail hybride révèle les limites des modèles traditionnels d’aménagement : flex-office spécialisé, zoning figé, affectations statiques qui génèrent souvent aujourd’hui des espaces sous-occupés, des tensions d’usage et une inefficience spatiale. Dans de nombreux bureaux, l’occupation réelle est inférieure à 50 % de leur capacité, soulignant la nécessité d’intensifier l’usage des espaces plutôt que d’augmenter les surfaces.
Des lieux performants propose un changement de paradigme fondé sur la déspécialisation des espaces, la mutualisation des usages et la conception d’aménagements capables d’évoluer dans le temps. L’objectif est d’augmenter l’intensité d’usage sans augmenter les surfaces, en concevant des lieux capables d’accueillir plusieurs activités au fil du temps et de s’adapter aux besoins réels des individus, des équipes et des organisations. Dans ce modèle, l’immeuble n’est plus seulement un contenant mais un système évolutif, dont la performance dépend de sa capacité à s’ajuster aux rythmes de présence, à intégrer des services et à répondre aux attentes des utilisateurs tout en améliorant la performance des actifs.
L’immobilier à l’heure du juste besoin
La troisième thèse élargit la réflexion à l’échelle urbaine et environnementale. Alors qu’en France environ 9 millions de mètres carrés tertiaires sont aujourd’hui non utilisés, continuer à produire des surfaces neuves sous-occupées n’est plus soutenable tant du point de vue économique qu’environnemental.
Le livre blanc propose d’adopter une logique de juste besoin, consistant à partir des usages réels, à prolonger, transformer et intensifier l’existant plutôt que de continuer à produire des surfaces neuves sous-occupées. Réhabilitation, diversification des usages, mutualisation des espaces ou ouverture des immeubles sur leur quartier deviennent des leviers essentiels pour produire davantage de valeur tout en réduisant l’empreinte carbone et en renforçant l’utilité urbaine des bâtiments. Cette approche implique de revisiter autant nos pratiques que notre vision sur les façons de faire la ville. Elle interroge notre capacité à faire mieux avec ce que nous avons déjà pour concevoir un immobilier plus responsable, agile et adapté d'un point de vue investisseur et architectural.
« La performance d’un lieu ne se mesure plus seulement à son taux d’occupation. Elle repose désormais sur la qualité de la présence, l’intensité d’usage des espaces et la capacité des bâtiments à évoluer dans le temps. Les travaux du Club Kardham visent à mieux comprendre ces mutations afin d’aider les organisations et les acteurs de l’immobilier à concevoir des environnements plus performants, plus sobres et plus adaptés aux usages contemporains », déclare Marc Bertier, animateur du Club Kardham.
Le livre blanc est disponible - en versions intégrale et résumée - sur le site de Kardham.
(1)Benchmark Kardham
(2)Paris SFL Workplace 2025, Engagement
(3)x 2 dans quasiment toutes les zones (QCA, Paris Pôles Tertiaires, Paris Nord Est et Marais, Autre Ouest QCA) - Source MBE.
(4)Benchmark Kardham, Buzzy Ratios
(5)Yves Morieux et Peter Tollman, Manitora, 2016
(6)MBE
A PROPOS DU GROUPE KARDHAM
Parce que l’immobilier n’est pas immobile, KARDHAM co-construit le futur des villes, des entreprises et des organisations en maîtrisant les transformations. Quel que soit votre secteur d’activité, nous vous proposons une offre qui intègre tous les métiers de l’immobilier. Experts du conseil, de l’architecture, du design d’espaces, de l’ingénierie et des solutions digitales, nos 650 collaborateurs accompagnent en proximité plus de 2 000 petits et grands projets par an pour créer des bénéfices durables et partagés.
Pour Kardham, une belle opération c’est d’abord une belle histoire.
#beyondbuilding
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